NO.110 齐立云 新国五条对于控制未来房价的作用分析以及执行期限的建议

发表日期:2013-3-9 已经有788位读者读过此文

本期专家齐立云,女,经济学院人口所博士

 

观点主题新国五条对于控制未来房价的作用分析以及执行期限的建议。

 

专家观点新国五条不能立竿见影的达到控制房价的作用。确定一个明确执行期限更有利于真实房价的回归。

 

观点描述:

2012年下半年至2013年初房市大有回暖迹象,各市房价均有不同程度的升高。为了控制房价2013220日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。国五条的出台重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房。实施细则中要求各商业银行实行差别化住房信贷政策:停止发放第三套住房贷款,提高第二套住房的贷款比例以及贷款利率。辅以税收政策:对于二手房的买卖严格征收差价20%的个人所得税。同时实行对地方政府稳定房价的工作问责制。

新国五条的积极作用可能很大程度上来自于影响人们对于楼市的预期,暂时能够控制投资投机性的购房需求。是否具有长期效应还需要做进一步分析。

    先假设楼市确实存在泡沫,住房的现成交价格分两部分:一部分是不存在泡沫时供需双方达成交易的价格,另一部分是原住房所有者赚取的差价(利润部分)。二手房交易中差价20%的税收,如果给住房投资投机者带来了政府决心控制房价的明确信号,并且其会买政府的帐,那么只要有利可图住房投机投资者会适当降低住房价格促使住房买卖协议尽快达成。降价的过程会连续发生,最终使房价收敛于最初的购买成本。如果二手房拥有者不买政府的帐,其会持房观望政府后续政策的走向,依势做出买卖决策。短期内住房价格不但不会有向下的压力,很可能还会逆市上涨。

再假设楼市不存在泡沫,由于大量住房刚性需求者的存在却有如下消极作用:1、二手房流转出现问题,二手房的收益模式变卖为租。且如果二手房进行买卖,个税会部分或全部转移到购房者身上,如此二手房成交价格相比之前会提高2、由于二手房的价格提高,刚性需求者会优先追逐新建房。但供应方面除政策性建房的增加,房地产商会谨慎投资,初步预期新建住房面积增加缓慢。求大于供,新建房价格也会不同程度提高。3、银行信贷的收紧会刺激民间信贷的进一步发展。财力有限的普通刚性购房需求者无法从银行得到足够的信贷支持只能求助于民间借贷。4、城市规模进一步外扩。这个推测主要基于一般情况下二手房都处于城市中心而新建住房处于城市外围。城市盲目外扩会导致住房需求高峰期过后大量的住房空置以及耕地的浪费。5、大量普通刚性购房者会被误伤,由于首付比例的提高如今买不起房,之后会更买不起房,如果求助民间借贷资本,买房的成本会增加。6、买房者和买房者都无利可图,因为如果笔者12两条分析成立,则房价增加的部分是由税收引起的。

综合以上,可以得出结论新国五条起作用的前提是:楼市确实存在泡沫,且住房投资投机者迅速对政府政策做出卖房的决策。但楼市是否存在泡沫,多大程度上存在泡沫没有得到有效论证。即使楼市存在泡沫,由惜售规律,二手房买卖差价20%的个人所得税也会将二手房暂时性固定在住房投资投机者手里。相比即刻实行实施细则不如设定一个具体的实施期限,给住房投资投机者一个抛售的机会,如此才能让投资投机的住房有效过度到刚性需求者手里。期间房价自然会下降,同时也减少了存量房的空置率,有利于长远的土地节约。